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一图知晓房产继承涉及的10项税费(含涉外继承)——掌握财富传承的关键步骤(二)

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自2015年成立以来,北京市京师律师事务所家事法律事务部先后办理了大量继承案件及咨询业务,其中也包括海外华人在国内的遗产继承案件。这让我们有机会了解到继承类客户在继承案件中对财产继承的法律需求、关注点及困惑点,更知晓了这类案件存在的共性,为此我们编写了一系列关于遗产继承的公益普法文章,我们希望能用通俗易懂的图表、简洁有效的语言、建议明确的微案例将这类案件中的热点问题呈现给大家,帮助更多的国内客户及海外华人客户在面对遗产继承的重大事项时,能够在专业法律的支持下作出较好的决策,尽量避免遗产继承中的不确定风险,用较少的时间成本和决策成本实现继承权益的最大化。

本篇,我们要谈的是房产继承案件中会涉及到的税费问题,我们无法将所有个案涉及到的全部费用及准确金额告知大家,但我们会把可能涉及到的主要税费环节、收费标准、注意事项普及给大家。在继承案件启动之前,继承人必然要考虑成本问题,以便决定继承程序是否启动及方案的选择。希望我们的公益普法文章能够帮助大家了解成本预期,从而作出更好选择。以下内容供各位参考。

首先,我们先呈上这张全流程图。在下图中,我们用数字标注了在房产继承过程中可能涉及到的收费环节(至于一些金额特别小或不具有普遍意义的个案收费项目并没有体现在里面)。图中涉及的办理国内公证认证文书为涉外继承案件的环节,如果不是涉外继承,这个环节直接跳过。

上述图表中的数字解释如下:

① 委托律师:律师费

关于律师费,常见误区如下:

A.律师费是由“对方或败诉方承担”,这个说法是错误的。在继承案件中,谁请律师费用由谁承担。

B.“律师费可以在案件结束后按获得收益的一定比例支付”,这种做法是错误的。按照目前律师收费管理办法,继承案件不能约定在案件结束后按获得收益的一定比例支付,合规的收费方式是一次性收费或按阶段收费。

C.“律师费是统一的”,这个说法是错误的。律师收费因个案而不同,比如复杂程度、办理周期、委托阶段、是否出差、主办律师经验、财产标的额大小、是否有意外增加的工作量等。每一起案件都是个案,律师收费也因个案而不同,最终收费会在政府指导价格的基础上上下浮动,律师费的金额少则二、三万,多则几十万不等。

② 办理国外公证认证文书:公证认证费用

这是办理涉外继承案件的特有环节。在国内办理涉外房产继承的某些程序时需要使用在国外办理的公证认证文件,这自然会产生公证认证的费用。每个国家公证认证的费用不同,同一国家内各区域的收费也会有所差异。常见公证认证文件的费用,折合成人民币每份在1000-2000元左右,特殊文件的收费会更高些,需要公证认证的文件数量及内容取决于国内办事机构的要求。在公证认证时,如果为外文文件,可能还会产生翻译费用。办理公证认证的费用具体以所在国经办机构收费标准为准。

③ 诉讼:诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险费、执行费

诉讼费:诉讼必然会产生诉讼费,即人民法院审理案件收取的费用。人民法院的收费标准是明确的,但其中也有酌情缓减免诉讼费的情形,在此不作详细说明。在遗产继承案件中,通常由提起诉讼一方先行垫付诉讼费,但最终人民法院会在诉讼各方之间分担诉讼费,不会由其中某一方单独承担。

保全费:有的案件需要产生保全费,但并不是所有的案件都需要保全。保全的目的是为了防止控制财产的一方转移财产从而导致执行不能。如果必然要产生这笔费用,则保全费由申请人向法院预交,之后根据判决结果由败诉方承担。如果部分胜诉,部分败诉的,则按比例分担。当事人申请保全措施交纳的费用为5000元。

诉讼财产保全责任保险费:申请保全时,法院一般要求提供相应财产担保,此时可能会产生另外一笔费用,即投保诉讼财产保全责任保险发生的保费。常规保费在申请保全财产金额的千分之一至千分之三之间,各地各公司收费标准不一,案件的复杂程度也影响着保费的金额,最终金额需要保险公司核定确认。另外,诉讼保全保险费一般由申请人自行承担,除非有特殊情况才能要求败诉方承担。

执行费:获得胜诉判决后,如果被告不主动履行金钱给付义务也会产生执行费,即被执行人需要向人民法院交纳的费用。执行费是执行案件中当事人必须向人民法院交纳的费用,由被执行人承担,不需要申请人在执行立案时预先垫付,而是由人民法院在执行到位的首批执行款中依法予以扣除。

除保全费属于固定费用外,其他三项诉讼费用均按比例收取,我们挑选了三个具有代表性的标的额计算出了相应费用,供大家参考(见下图)。

附:房产继承案件诉讼期间费用缴纳参考表

④ 庭审(鉴定评估):此环节会涉及到房屋价值评估鉴定费、笔迹鉴定费

房屋价值评估鉴定费:房屋价值评估鉴定费用发生在双方对房屋价格无法达成一致时,如果双方对房屋价格能够达成一致则不再产生此笔费用。房屋评估鉴定费用各地、各鉴定机构收费标准不一,具体费用依当地收费标准确定。通常情况下,房屋评估鉴定费为房产市值的1‰到3‰之间。北京地区的房屋价格鉴定收费标准参考如下:

笔迹鉴定费:笔迹鉴定费用发生在一方质疑遗嘱的真实性时,这时需要启动笔迹鉴定程序。笔迹鉴定常见的收费范围在3000-8000元之间,与鉴定检材的数量有关,如果是单一检材的鉴定,则以5000元以下的收费标准居多。国家发改委对笔迹鉴定规定了《司法鉴定收费标准》,注明了司法鉴定政府指导价项目和收费标准基准价,因此,笔迹鉴定也依照上述标准进行收费,遇到个案的特殊情况会有浮动,但不会浮动很大。

上述两笔费用均先由申请鉴定方预交,再由人民法院视案件结果确定由哪方承担。

⑤ 继承公证:继承权公证费

北京地区的公证收费是统一的,成本价购房的按每平米60元、商品房按每平米80元计算房屋继承公证费,公证书副本10元一份。以100㎡为例,公证费用约6000-8000元。

⑥ 办理继承后的不动产权属证书:这是将不动产权属证书从被继承人名下过户至继承人名下的环节,可能会产生如下费用

A.持房屋继承权公证书到不动产登记中心办理继承过户手续,房产证工本费80元。

B.法定继承人继承取得房屋,免征个人所得税、增值税和契税,只需缴纳万分之五的印花税,但目前暂免征收印花税。

C.遗嘱或受遗赠继承人,需缴纳3%契税和万分之五的印花税,但目前印花税暂免征收。

⑦ 办理国外公证认证文书:内容同前面序号②,如果不是涉外继承此环节跳过。

⑧ 完税及过户:这是将不动产权属证书从继承人名下通过二手房交易过户至第三方名下的环节,这个环节产生的税费与前面⑥虽然都是过户环节,但过户时产生的费用大为不同。

二手房交易过程中经常涉及到的且金额较大的税费为契税、增值税及附加和个人所得税。一般来讲,增值税及附加和个人所得税由卖家承担,契税由买家承担,但实务却是买家几乎负担了所有与交易相关的税费。通常情况下,房屋属性、房产证年限、住宅性质、是否首套、是否唯一都会影响到税费计算。卖方如果是出售满五唯一的房屋,则免征增值税及附加和个人所得税。

附:增值税及附加、个税、契税纳税参照表

注:1.“普通住宅”是指建造的以满足基本居住需要的民用住宅,普通住宅需要同时满足以下三个条件,即住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米以内(含)以及单价未超过最高限或总价未超过最高限。

2.购买面积大于140平米的首套住房,按1.5%征收契税,不按非普通住宅3%标准征收。

3.“满五”是指以房产证出证日或契税票出票日起算,时间满五年;“唯一”则是指业主在该省份内,登记在房屋权属登记系统里的只有这一套房子。

⑨ 物业交割:这个环节需要结清在物业交割之前产生的水电气费、物业费、供暖费等

这笔钱在房产交易中占比很小,与继承的财产价值相比可以忽略不计。如果是几个继承人共同出售房屋,可以由几位继承人分担这笔费用。

⑩ 结汇:结汇手续费

有些海外华人有遗产变现后结汇的需要,此环节虽然会产生费用,但费用很低,不同银行的结汇手续费也会有所差异,但金额也可以忽略不计。

综上,房产继承从被继承人死亡至遗产转入继承人名下中涉及费用的环节主要就是上述的10个节点。这些环节中,有的费用是明码标价不打折扣的,如鉴定费,有的是可以合理节约的,如诉讼费;有的由自己承担,如公证认证费,有的由对方承担,如契税;有的金额较高,如律师费,有的可以忽略不计,如工本费。总之,在合理评估自己支付能力的同时,更要能合理预期自己的继承权益,毕竟承担费用只是必要条件,对继承权益的预期收益才是我们的最终目的,两者相比较,继承权益远大于要承担的费用时,维护自己的继承权益避免遭受无谓的损失是更明智的选择。

律师介绍

王东红律师,京师律所高级合伙人,京师律所家事法律事务部主任,北京市朝阳区律师协会律师事务所管理与发展指导委员会副秘书长,北京市公益法律服务与研究中心专家库成员。

王东红律师执业20年,积累了深厚的法律理论素养和丰富的实践经验。擅长处理婚姻纠纷、继承纠纷、财产分割纠纷、子女抚养纠纷、婚姻债权债务纠纷、涉外家事纠纷、跨国家事纠纷、家庭事务及财产的法律规划、风险防控及纠纷处理,致力于尝试以调解、谈判等无讼化方式推动家庭纠纷的快速解决,并取得了很好的社会效果。

京师律所家事法律事务部以“真诚、专业,沟通,协作”为价值观,以“努力让每一位当事人都能感受到公平、正义、温暖与力量!让法律光芒照亮每一个家庭!”为部门愿景。家事法律事务部致力于通过京师律所大平台优势,发挥团队协作精神,围绕客户利益,为客户提供最适宜的解决方案。

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