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以“股权转让”方式实现房地产项目转让的法律风险|京师案

      

  以“股权转让”的方式转让土地使用权,是现在房地产公司采取比较多的项目运作方式,该方式虽然存在着“拿地”简单、效率高、且可实现少缴税款的目的,但在项目用地不满足转让条件的情况下存在不小的风险,因此需要专业人士介入,审慎设计交易方案及交易投资结构安排,规避法律风险。

       案情简介:
       八戒为西游房地产公司100%股权的股东,西游公司通过招拍挂取得高老城某地块的土地开发权,但因资金紧张一直未进行开发。后八戒、西游公司与沙僧签订了《公司股权转让合同书》,约定西游公司、八戒将全部股权转让给沙僧,并将涉案土地使用权转让给沙僧,股权转让款分期支付。在合同履行中,沙僧依约支付第一笔款后,八戒并未如约将土地相关资料的原件交给沙僧。后西游公司与花果山公司签订协议,八戒和西游公司将涉案土地抵顶给花果山公司,花果山公司同意对西游公司所欠下的债务承担连带保证责任。沙僧闻讯后,起诉八戒和西游公司,要求履行《公司股权转让合同书》,于是成诉。

       八戒反诉,称双方签订的《公司股权转让合同书》是通过“股权转让”的形式,变相转让土地使用权而签订的,主要是规避房地产项目和土地使用权转让应当符合的法定条件和应缴纳的税费,违反了《城市房地产管理法》第三十九条“房屋建设工程在没有完成开发投资总额25%以上的,不得转让”等的规定。系以合法形式掩盖非法目的的合同,案涉《公司股权转让合同书》应认定为无效。

       法院判决:
       法院经过审理,认为:
       一、八戒和西游公司在获得土地使用权后,未按照出让合同的规定进行投资开发和利用,就以股权转让的形式将土地作价非法转让,倒卖牟利,其实质是倒卖土地使用权。法院认为:八戒以牟利为目的,违反土地管理法规,非法倒卖土地使用权,且存在着两次倒卖的行为,情节特别严重,其行为已涉嫌构成非法倒卖土地使用权罪。法院对涉及刑事犯罪部分将移交处理。

       二、对于八戒与沙僧签订的《公司股权转让合同书》的效力问题,法院认为无论是否构成刑事犯罪,该合同效力不必然归于无效。八戒与沙僧双方之间签订的《公司股权转让合同书》性质应属股权转让性质,而非土地使用权转让性质。沙僧欲通过控制西游公司的方式开发使用涉案土地,此行为属于商事交易中投资者对目标公司的投资行为,是基于股权转让而就相应的权利义务以及履行的方法进行的约定,既不改变目标公司本身亦未变动涉案土地使用权之主体,故不应纳入土地管理法律法规的审查范畴,而应依据《中华人民共和国公司法》中有关股权转让的规定对该协议进行审查。在无效力性强制性规范对上述条款中的合同义务予以禁止的前提下,本案所涉《股权转让协议》是各方当事人的真实意思表示,协议内容和形式不违反股权转让相关法律、行政法规的强制性规定,依法应确认为有效。判决八戒和西游公司按照约定履行所签合同。

       凌霄说法:
       一、以“股权转让”形式转让土地使用权的法律依据
       我国土地一级市场施行招标拍卖挂牌制度,土地二级市场对土地使用权的转让作了严格的限制。《城市房地产管理法》第三十九条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书”。因此,无论一级市场还是二级市场,要取得国有土地使用权都必须要经过繁琐复杂的程序。而以股权方式转让国有土地使用权则只需符合股权转让的程序,无需办理土地使用权变更登记。
       《城市房地产转让管理办法》规定,房地产权利人可通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人。前款所称其他合法方式,即包括因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的。该规定为“以公司股权转让方式转让土地使用权”提供了法律支持,受让方可通过受让项目公司股权、取得项目公司实际控制权的方式,间接实现受让土地使用权的目的。同时,最高人民法院《关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》中“未同时具备上述两个条件(《城市房地产管理法 》第三十九条规定的条件)而进行转让的,其转让合同无效”的规定已经被明确废止,对于项目用地不满足土地转让条件而进行的转让,土地使用权转让合同不再当然无效,从而降低了以股权转让方式转让土地使用权的股权转让合同被认定无效的法律风险。
       二、“未达到百分之二十五投资开发条件”的规定非效力强制性规范
       公司股权转让与作为公司资产的土地使用权转让为两个独立的法律关系,受让方可通过受让项目公司股权、取得项目公司实际控制权的方式,间接实现受让土地使用权的目的。对于项目用地不满足土地转让条件而进行的转让,土地使用权转让合同当然无效,《城市房地产管理法 》第三十九条中的规定,不是认定土地使用权转让合同效力的强制性规定,其性质属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定,土地使用权转让合同不会因违反该法规定的未达到百分之二十五投资开发条件等而被认定无效。现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的。
       三、以“股权转让”形式受让土地项目应注意刑事风险
       合同效力风险的降低并不能完全消除非法转让、倒卖土地使用权的刑事法律风险。刑法规定:“以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。因此,以股权转让方式转让土地使用权,如果项目用地不满足土地投资强度等转让条件即进行转让,当事人可能涉嫌刑事犯罪。
       同时,股权转让合同效力问题与非法转让、倒卖土地使用权罪属于不同的法律问题,相关人员构成非法转让、倒卖土地使用权罪,并不必然导致《股权转让合同》无效。反言之,即便《股权转让合同》被认定合法有效,也不能完全排除当事人涉嫌刑事犯罪的风险。
       律师提醒:
       采取以“股权转让”方式进而受让项目公司土地使用权,建议应聘请专业人士制定交易架构和交易模式。同时对土地进行尽职调查,确定地块的性质以及是否达到并符合了土地投资的要求,达到了转让条件,规避相应的刑事法律风险。
文章来源|京师律师事务所张凌霄律师团队
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